房地产投资基金的介绍

1. 房地产投资基金的介绍

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

2. 房地产基金

　　房地产基金将承接房地产信托作为民间资本参与房地产行业的渠道，2012年将是房地产基金活跃的一年。
　　房地产基金的地产行业回款速度下降，30%房地产企业资金缺口较大。在限购与限价政策的共同作用下,2011年房地产行业平均去化速度在第四季度减慢24%,存货周期由33个月上升至42个月，行业整体内生增速变慢。
　　面对递减的投资增速以及存货周期增加（回款速度下降）的趋势，地产行业整体的财务状况将进一步恶化。据统计，上市房地产公司的平均总负债率由2009年末的65%上升至2011年年中的71%，118家上市房地产公司未来1年需要支付的短期流动负债总额达10800亿元。目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口较大。
　　信托兑付风险迅速累积，房地产基金信托的限制政策将进一步加强。面临2010年年末的4500亿房地产信托余额，信托行业兑付风险随着房地产信托的扩张也在迅速累积。
　　从2010年11月份，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》开始收紧房地产信托业务，到2011年5月又发出了《房地产信托业务风险监测表》以及将房地产信托业务由“事后报备”改为“事前报备”。在2011年年末的信托业峰会上，银监会再一次重申将严控融资类信托比重。银监会对集合资金计划融资类房地产信托非公租房廉租房类产品的风险计提系数设定为3%，超出其他业务风险计提系数.5%，从而限制了信托公司房地产信托类业务的发行量。而2011年房地产信托的发行量自6月份之后就开始全面下滑。
　　房地产基金行业投资额占GDP比重13.8%，其作为中国经济支柱产业的地位不会改变。在“十一五”期间，政府的主要经济规划发展纲要以经济增长为中心，因此出台较多对房地产基金行业有扶植作用的政策，因此房地产基金行业由2005年开始迅速发展。房地产基金投资对GDP拉动作用明显，截至2011年11月份，房地产基金投资占GDP比重13.79%。依靠出让土地使用权为地方政府带来的财政收入截至2010年底已占地方政府总财政收入的72.39%。

3. 房地产基金的相关内容

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

4. 什么叫房地产基金

　　1、私募股权房地产投资基金，简称房地产基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。
　　2、分类：
　　美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少;约占30%。
　　3、特点：
　　具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。
　　但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。
　　4、基金种类：
　　公司型房地产基金
　　公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。
　　契约型房地产基金
　　契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
　　有限合伙型房地产基金
　　有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。
　　有限合伙制房地产投资基金
　　一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。
　　有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。
　　有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

5. 什么是房地产投资基金

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产投资基金需要注意的地方：
1、房地产是不动产，资产跑不掉，所以每一分真正的投入都会固化为资产；
2、房地产行业是资金密集型行业，不太需要很多人，只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位，剩下的东西都可以外包。设计有设计院，施工有专门的施工单位，销售也有专门的团队。
3、房地产行业的财务比较简单，大项成本比较清晰。除了土地，建安，税费这3个模块是主要成本外，其他的例如开发商和项目商的人工成本，以及相关管理费等都是比例非常小的支出。

6. 房地产基金的基金种类

公司型房地产基金公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。契约型房地产基金契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。有限合伙型房地产基金有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金购买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

7. 房地产基金的分类

美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少;约占30%。

8. 房地产投资基金的特点

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。