疫情防控下房企境内外融资计划继续井喷

1. 疫情防控下房企境内外融资计划继续井喷

继1月完成融资总额激增，特别是境外融资大爆发后，2月受新冠肺炎疫情影响，境外融资大幅回落，40家典型房企完成融资总额大跌。不过，从整体房企发布的融资公告情况看(包括已完成发行和已公布计划但尚未完成的)，在销售承压及偿债压力的背景下，2月房企境内外融资规模继续井喷。
同策研究院的数据显示，2月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元，环比下跌60.34%，主要原因为境外美元债的减少。其中，债权融资金额390.01亿元，占房企融资总量的81.61%，环比减少65.03%。在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降，多数低于6.5%，在融资环境险峻的情况下融资优势凸显。
尽管受疫情影响，40家典型房企已经完成融资总额大幅减少，但是从整体房企发布融资公告的情况看(包括已发行完成和计划尚未完成的)，2月全行业境内外融资规模继续井喷。中原地产首席分析师张大伟统计，2月以来，房企发布的美元融资计划再次超过100亿美元。不仅海外融资加速，更在国内大量发布数百亿公募债等计划，多家房企发行了过去很少见的短期债。
“房企都担忧销售压力，对于加大融资力度，大部分融资成本虽然增加，但境内外的融资额增加，有利于缓解企业资金链压力。”张大伟说，特别是预期2、3月份销售放缓，带来资金压力将越来越大，房企最近在增加一切融资手段，尽量大额度融资，长短期、境内外、成本高低的融资全面井喷。
华泰证券根据Wind发债数据统计也显示，境内债方面，2月在短融中票的带动下，发债规模363亿元，同比增长50%，终结同比五连降；境外债方面，1月高峰后2月回落，1~2月累计发行1523亿元，同比增长3%，已占去年发行量的28%。另外，1~2月，高评级地产债发行占比由去年全年的45%跃升至64%，“融资集中度”提升趋势再度强化，同时，优质房企发债成本大幅降低。
华泰证券房地产行业研究团队认为，2020年房企境内债到期压力提升，三季度开始连续6个季度到期量超过1200亿元，叠加新冠肺炎疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。
值得注意的是，多地出台的纾困房企稳地产政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，住建部2月26日发通知推动企业开复工时也表示，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持。
不过，同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然整体流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。同时，作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，将使得中国房企融资更加艰难。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。

2. 中国国家发改委发文收紧内地房企海外发债

中国国家发改委12日披露消息称，该机构已对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
国家发改委表示，此举旨在完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
与此同时，房企还需要更加详细的披露其海外发债的具体情况和资金用途。
国家发改委要求，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经国家发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。
国家发改委指出，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。
国家发改委要求，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。(完)

3. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

4. 政策对冲部分疫情影响，2月以来房企融资额仍环比大降近七成

受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。
亿翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。
不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。
房企发债大幅下滑
2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。
据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。
克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。
在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。
事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。
“假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。
融资环境整体向好
除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。
“未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。
值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。
此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。
对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。
弱势房企风险仍大
2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。
但2月14日，证监会正式发布《关于修改的决定》《关于修改的决定》《关于修改的决定》，放松了再融资的条件。
“预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。
不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。
2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。
中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。
“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。

5. 6月份房企到期债券515亿元，海外债融资成本最高约11%

6月10日，克而瑞监测的数据显示，6月份房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力虽较高峰期有所缓解，但偿债压力仍然不容忽视。
自从“三道红线”发布以来，房企多种融资的方式一直在持续的加码调控中。
中国房地产资管信息服务平台(CAIC)统计的数据显示，截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少。
随着房企融资环境的收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，已成为房企顺利融资且降低融资成本的关键。同时，房企促销售、加强回款已成为当务之急。
在整体融资环境收紧的情况下，房企融资量也在同比下滑。
CAIC数据显示，截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元，较2020年同比下降5%，同比降幅较4月进一步收窄。
从单月来看，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比下降38.2%。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
值得注意的是，5月份发行债券的房企数量仅有45家，仅为4月发行数量的一半，克而瑞认为，市场避险情绪上升，中小房企的发债前景不容乐观。
从融资成本来看，国资房企融资更占优势，融资成本进一步下调，国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点，仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%，为各类房企最高。
百强房企门槛正在成为融资分水岭，从各梯队房企表现来看，百强房企境内发债成本均在5%上下，相差并不大，TOP20房企融资规模较大，且融资成本较低；而非TOP100房企发债融资占比跌至18%，成功发行债券的多为地方国企。
海外债方面，以TOP20-30房企海外发债融资成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。
克而瑞认为，2021年房企的整体融资环境持续收紧，房企融资总量预计保持低位运行的态势。在此背景下，房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，与此同时，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难。

6. 房企发行外债须遵守4项要求

经济日报讯 记者顾阳报道：国家发展改革委日前印发通知，要求完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
　　按照通知，房地产企业发行外债申请备案登记时要明确以下4项要求：
　　一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
　　二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经国家发展改革委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。
　　三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。
　　四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

7. 恒大地产集团提前还债，说明了什么问题？

恒大为何选择提前偿债？

在金融时代，杠杆是扩张的标配，几乎所有企业账目上都有负债，房地产企业更是如此。能否及时偿债，可以视为经营是否稳健的重要指标。

一个企业选择提前偿债，其目的显而易见——既能进一步降低自身的负债率，又能向外界展现“不差钱”的基本面。

恒大提前偿债，最大的支撑当属销售业绩的逆市飘红。

数据显示，截至10月8日，恒大年内已累计销售5922.5亿，位居一众房企前列。以此来看，恒大全年6500亿的销售目标有望在10月底提前达成，这一成绩，也为冲刺8000亿内部目标提供了可能。

若以上半年90%的回款率测算，恒大年内回款总额或高达7200亿，这些回款加上2000亿的现金，恒大现金流自然不成问题。

当然，恒大提前偿债背后，不无经济基本面变化的因素。

众所周知，今年以来，得益于疫情防控有力、出口韧性的存在以及欧美无限放水等因素，人民币走上强势升值之路。
离岸人民币对美元最高触及6.6237，创下2018年7月以来新高。与7.1964的低点相比，反弹幅度高达5700点，整体升值幅度超过了6%。
人民币持续升值，对境外债构成明显利好。这背后的道理很简单，由于人民币升值而美元、港币贬值，偿还同样的境外债务所需的人民币减少，企业的债务成本由此得到大幅缩减。

在人民币升值之际，提前偿还高利率的境外债，无疑是多赢之举。
恒大的降负债之路，足以为所有房企提供借鉴。

其一，做大现金流，是关键中的关键。在个别房企组建“不带头降价联盟”之际，恒大毅然打响了金九银十降价促销第一枪，背后正是出于回笼现金流的考虑。要知道，全国房地产市场从增量时代已经逐步进入存量时代，能不能率先抢收，能不能放下身段，决定了未来的生存发展空间，丝毫犹豫不得。

其二，降负债要持之以恒，切忌半途而废。降负债，不仅是为了降低企业经营杠杆，从而获得更大发展空间，更重要的是给市场传达了稳健经营的信号。尤其是提前偿债，更向市场释放了非同一般的决心和信心，这种信号有时候比偿债本身更重要。

其三，千万不要与政策周期背道而驰。在中国，没有什么比政策更能影响房地产行业，把握准政策周期方能避免陷入被动。恒大之所以在今年3月就提出“降负债”的发展战略，无疑看到了楼市大周期的变化；同样，恒大之所以在10月全面加速降负债，也是看到了监管层的政策之变。

8. 中国房地产企业密集“出海”为啥？

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。
中国国家发改委不足一月分两次批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。
Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

中国政府近期密集出手调控稳定房地产市场，信贷政策收紧也让房地产企业的融资越来越困难。
尤其是近两年来房企融资一直是从紧状态，不断有房企爆出债务违约风险，导致监管层对房企发债的审核更加谨慎。
上交所信息显示，房企合生创展2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元；而28日，碧桂园拟发行的一笔200亿元额度的公募债，状态也显示为“中止”。
让市场紧张的还有最近频繁爆发的债券违约事件。自2018年至今，已有21起债券市场违约事件，其中不到一月就有10起，频繁的违约事件而引发外界担忧和关注，加剧内地企业发债困难。
此外，中国政府出于降低杠杆率、促进经济高质量转型发展的考虑，各地债务风险化解的任务不断加重，地方平台融资也进一步收紧，加剧房地产企业，尤其是中小型房企的资金压力。

深圳华科金控集团是一家专注于帮助中国内地企业海外发债的跨国金融服务集团。董事长宋杰接受采访时表示，除了内地信贷收紧的原因，海外发债两大优势也吸引着中国房企。
一是限制条件少。企业内地发债，往往对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况等有相对严格的规定；而海外发债则更为宽松，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露即可。
二是海外发债时间短、效率高。宋杰表示，内地发债有关部门审批时间一般至少要3个月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外发债的流程也较为简便，能够有效提高资金募集效率。这一点，对于急需用钱的中国房企显得尤为关键。
Wind金融数据显示，2018年下半年，中国房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。
可以预见，2018年是中国房企美元债集中兑付的一年。中原地产首席分析师张大伟认为，随着房企大量还钱的日子逼近，房企急需海外发债“借新还旧”，未来海外发债需求将持续提高。

宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。
“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。
宋杰表示，中国房企海外发债近期已经出现了监管层面的限制。中国国家发展改革委和财政部近日也联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。
内容来源：凤凰网